avril 26

Le dépôt de garantie dans le bail à usage d’habitation

Lorsqu’un bail prend fin, se pose alors la question du devenir du dépôt de garantie qui a été versé par le locataire lors de la signature du bail.

Doit-il être restitué par le propriétaire ? Peut-il être conservé, totalement ou partiellement ?

Il n’est pas rare que les tribunaux soient saisis de contestations portant sur le sort du dépôt de garantie.

Le cabinet intervient régulièrement devant les juridictions afin de préserver les intérêts de ses clients et vous délivre  – à travers cette vidéo – des informations et conseils utiles concernant ce sujet :

mars 20

Contrat de bail : attention aux clauses abusives

Un contrat de bail régulier est la meilleure manière de sécuriser les relations contractuelles.

Le bailleur en particulier, souvent dans le but de mieux se protéger, va souhaiter modifier son contrat de bail (souvent aujourd’hui l’un des contrat-types rédigés par le législateur) avant de le proposer à la signature du futur locataire.

Son attention doit alors être attirée sur deux points en particulier :

  • Le premier point est qu’il doit être vigilent à ne pas modifier une disposition strictement encadrée par la loi du 06 juillet 1989 et qui serait d’ordre public (A titre d’illustration : la clause résolutoire  – sur ce point : http://clause-resolutoire/)
  • Le second point : qui est celui que nous évoquons plus en détails dans cette publication, est celui de ne pas insérer au contrat de bail une clause abusive.

A travers cette vidéo, Maître HEQUET a souhaité vous apporter les informations utiles concernant ces « clauses abusives » :

Quelques exemples de clauses abusives :

  • Une clause interdisant au locataire de fumer dans le logement ;
  • Une clause obligeant le locataire à s’acquitter du loyer par prélèvement automatique ;
  • Une clause obligeant le locataire à s’acquitter des frais d’envoi des quittances de loyers ;
  • Une clause prévoyant de mettre à la charge du locataire des dépenses qui sont par principe à la charge du bailleur.

janvier 14

VIVE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE !

De nombreux propriétaires concourent au développement du secteur locatif en investissant dans un bien immobilier qu’ils proposent ensuite à la location.

Cependant, qu’advient-il lorsque le locataire de ce logement, lequel est devenu son habitation principale, ne respecte pas ses obligations locatives ?

Le présent billet a vocation à attirer l’attention de chaque propriétaire bailleur sur une arme contractuelle dont il ne doit désormais plus se passer dans le contrat de bail : la clause résolutoire.

Evoquons ici les baux à usage d’habitation, soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A quoi sert une clause résolutoire dans un contrat de bail à usage d’habitation ?

Il s’agit d’une clause stipulée dans le contrat et prévoyant à l’avance la résiliation automatique dudit contrat, lorsque les manquements du locataire qui y sont prévus se réalisent.

Pour prétendre au bénéfice de cette clause, il convient toutefois de s’assurer que cette clause est valable et de veiller à respecter rigoureusement la procédure pour sa mise en œuvre.

Comment s’assurer de la validité de la clause résolutoire ?

1/ En vérifiant qu’elle existe. Elle doit en effet être expressément stipulée dans le contrat de bail signé par chacune des parties.

2/ En contrôlant la portée de l’information transmise au locataire. Certains propriétaires établissent puis modifient parfois eux-mêmes leur contrat de bail.

Il convient alors d’être particulièrement attentif aux termes employés lors de la rédaction ou modification de cette clause, au risque de voir cette dernière dépourvue de tout effet.

Le locataire pourrait en effet venir contester devant la juridiction la validité d’une clause mal formulée afin qu’elle ne lui pas opposable.

3/ En s’assurant qu’elle vise « les bons » manquements du locataire. En effet, les textes ont encadré les manquements pouvant permettre de faire jouer cette clause, à savoir :

– Ceux visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
o Défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ;
o Non versement du dépôt de garantie ;

– Celui prévu à l’article 7 de cette même loi :
o Défaut d’assurance du locataire ;

– Celui mentionné à l’article 4g de ladite loi :
o le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de  justice passée en force de chose jugée.

Une clause résolutoire stipulée pour un autre manquement que ceux susvisés est réputée non écrite.

Que faire en l’absence d’une telle clause ou si celle-ci n’est pas valable ?

Le propriétaire bailleur lésé devra ester en justice et prouver, dans le cadre de cette procédure, les manquements du locataire pour justifier sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Il supportera alors un aléa judiciaire certain puisque le juge appréciera si les manquements du locataire sont d’une gravité telle qu’ils justifient qu’il prononce ou non la résiliation du contrat.

L’on perçoit alors tout l’intérêt d’une clause résolutoire qui permet de se prévaloir d’une résiliation automatique du bail, exonérant le propriétaire bailleur de soumettre ses demandes et ses moyens de preuve à l’appréciation souveraine d’un juge.

Elle devient donc une arme contractuelle efficace et permet du reste de gagner un temps précieux, non négligeable notamment lorsqu’un jugement est rendu nécessaire pour expulser le locataire défaillant et/ou recouvrer des impayés.

Quelle procédure mettre en œuvre pour pouvoir invoquer la clause résolutoire ?

Lorsque le propriétaire bailleur se heurte à un locataire défaillant, il lui appartient alors de mettre en œuvre une procédure rigoureuse pour se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Un commandement visant la clause résolutoire doit être délivré au locataire défaillant par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

Ce commandement répond à un formalisme strict, exigé à peine de nullité, et doit, selon les cas, être notifié à la CCAPEX.

Cet acte laisse au locataire un délai pour régulariser la situation après expiration duquel, à défaut de régularisation, le bail se trouve résilié de plein droit.

L’ultime étape consiste alors, pour le propriétaire bailleur, à assigner le locataire afin de faire constater cette résiliation du bail intervenue de plein droit et, le cas échéant, de solliciter l’expulsion du locataire et/ou sa condamnation en paiement (arriérés locatifs, indemnisation, réparations locatives, etc…).

Cette étape doit également respecter des délais et formalisme précis, en ce compris auprès de la Préfecture.

Si cette procédure est souvent décrite comme très formaliste, son parfait respect offre toutefois au propriétaire bailleur la sécurité de se prévaloir efficacement de la clause résolutoire.

Le locataire peut-il faire échec à cette clause résolutoire ?

Si la clause est valable et la procédure, régulière, le locataire ne peut pas demander au juge de ne pas constater la résiliation du bail, intervenue, rappelons-le, de plein droit.

La résiliation du bail est donc, de fait, constatée.

Le locataire peut toutefois, en cas d’arriérés locatifs, formuler une demande tendant à obtenir des délais de paiement.

Il lui appartient alors de justifier être dans une situation financière difficile tout en démontrant être capable de payer, en plus du loyer mensuel, un supplément chaque mois pour s’acquitter de sa dette locative.

Une telle demande, si elle est accueillie par le juge, suspend toutefois les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, le jugement rendu constate la résiliation du bail mais en suspend ses effets tant que le locataire respecte le moratoire qui lui a été accordé par le juge.

Naturellement, la clause reprendra tous ses effets si ce dernier ne respecte pas son échéancier.

 

septembre 27

L’INDEXATION DE LA PENSION ALIMENTAIRE

Nombreux sont les parents qui, suite à une séparation, doivent verser en application d’une décision de justice une contribution pour l’entretien et l’éducation de leur(s) enfant(s).

Le parent débiteur doit garder à l’esprit que le montant de la pension alimentaire n’est pas « figé » puisque, aujourd’hui, la quasi-totalité des jugements (ou ordonnances ou conventions homologuées) prévoit le principe de l’indexation de la pension alimentaire ainsi que les modalités nécessaires à son calcul.

A quoi sert l’indexation ?

Il s’agit en définitive de réévaluer le montant de la pension alimentaire initialement fixé par le juge en fonction de l’indice des prix à la consommation, lequel évolue chaque année, et ce, afin d’adapter le montant dû aux couts réels de la vie.

Qui doit procéder à l’indexation ?

Cette réévaluation n’est pas automatique puisqu’il appartient au parent débiteur d’y procéder en principe spontanément chaque année.

Comment calculer l’indexation ?

Pour se faire, il est impératif de reprendre la décision de justice afin d’y trouver toutes les informations nécessaires à cette indexation (Y sont notamment précisés l’indice de référence, éventuellement le mois de l’indice à prendre en compte, la date exacte de révision de la pension, la formule de calcul, etc…).

Le débiteur alimentaire, muni de ces informations, peut ensuite calculer lui-même le nouveau montant de la pension alimentaire qu’il doit verser. Le site internet de l’INSEE (http://www.insee.fr/fr/service/reviser/calcul-pension.asp) offre un module d’aide efficace à cet effet.

Les risques encourus à défaut d’indexation :

Si l’indexation n’est pas effectuée spontanément et réglée par le parent débiteur, la pension alimentaire n’est considérée que partiellement acquittée, ce qui n’est pas sans conséquence.

Sur le plan civil :

En effet, le créancier alimentaire peut se rapprocher d’un huissier de justice afin de mettre en place une procédure de recouvrement forcée.

Si la décision de justice le prévoit expressément, le parent créancier doit, au préalable, adresser un courrier (préconisé sous la forme d’un courrier recommandé avec accusé de réception, selon les décisions de justice) afin de mettre en demeure le débiteur défaillant de payer.

Sur le plan pénal :

Le défaut d’indexation constitue un délit, celui dit « d’abandon de famille », réprimé aux articles 227-3 et suivants du Code Pénal et passible de deux ans d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende.

La prescription:

La prescription en la matière étant de 5 ans, le créancier alimentaire peut réclamer la part de la pension alimentaire non indexée jusqu’à 5 années en arrière.

Il est donc de bon conseil que d’inciter le parent débiteur à penser à indexer annuellement le montant de la pension alimentaire afin de lui éviter des ennuis inutiles, d’autant que, faite chaque année, la part indexée est souvent minime.