VIVE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE !

De nombreux propriétaires concourent au développement du secteur locatif en investissant dans un bien immobilier qu’ils proposent ensuite à la location.

Cependant, qu’advient-il lorsque le locataire de ce logement, lequel est devenu son habitation principale, ne respecte pas ses obligations locatives ?

Le présent billet a vocation à attirer l’attention de chaque propriétaire bailleur sur une arme contractuelle dont il ne doit désormais plus se passer dans le contrat de bail : la clause résolutoire.

Evoquons ici les baux à usage d’habitation, soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A quoi sert une clause résolutoire dans un contrat de bail à usage d’habitation ?

Il s’agit d’une clause stipulée dans le contrat et prévoyant à l’avance la résiliation automatique dudit contrat, lorsque les manquements du locataire qui y sont prévus se réalisent.

Pour prétendre au bénéfice de cette clause, il convient toutefois de s’assurer que cette clause est valable et de veiller à respecter rigoureusement la procédure pour sa mise en œuvre.

Comment s’assurer de la validité de la clause résolutoire ?

1/ En vérifiant qu’elle existe. Elle doit en effet être expressément stipulée dans le contrat de bail signé par chacune des parties.

2/ En contrôlant la portée de l’information transmise au locataire. Certains propriétaires établissent puis modifient parfois eux-mêmes leur contrat de bail.

Il convient alors d’être particulièrement attentif aux termes employés lors de la rédaction ou modification de cette clause, au risque de voir cette dernière dépourvue de tout effet.

Le locataire pourrait en effet venir contester devant la juridiction la validité d’une clause mal formulée afin qu’elle ne lui pas opposable.

3/ En s’assurant qu’elle vise « les bons » manquements du locataire. En effet, les textes ont encadré les manquements pouvant permettre de faire jouer cette clause, à savoir :

– Ceux visés à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
o Défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ;
o Non versement du dépôt de garantie ;

– Celui prévu à l’article 7 de cette même loi :
o Défaut d’assurance du locataire ;

– Celui mentionné à l’article 4g de ladite loi :
o le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de  justice passée en force de chose jugée.

Une clause résolutoire stipulée pour un autre manquement que ceux susvisés est réputée non écrite.

Que faire en l’absence d’une telle clause ou si celle-ci n’est pas valable ?

Le propriétaire bailleur lésé devra ester en justice et prouver, dans le cadre de cette procédure, les manquements du locataire pour justifier sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Il supportera alors un aléa judiciaire certain puisque le juge appréciera si les manquements du locataire sont d’une gravité telle qu’ils justifient qu’il prononce ou non la résiliation du contrat.

L’on perçoit alors tout l’intérêt d’une clause résolutoire qui permet de se prévaloir d’une résiliation automatique du bail, exonérant le propriétaire bailleur de soumettre ses demandes et ses moyens de preuve à l’appréciation souveraine d’un juge.

Elle devient donc une arme contractuelle efficace et permet du reste de gagner un temps précieux, non négligeable notamment lorsqu’un jugement est rendu nécessaire pour expulser le locataire défaillant et/ou recouvrer des impayés.

Quelle procédure mettre en œuvre pour pouvoir invoquer la clause résolutoire ?

Lorsque le propriétaire bailleur se heurte à un locataire défaillant, il lui appartient alors de mettre en œuvre une procédure rigoureuse pour se prévaloir de la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Un commandement visant la clause résolutoire doit être délivré au locataire défaillant par l’intermédiaire d’un huissier de justice.

Ce commandement répond à un formalisme strict, exigé à peine de nullité, et doit, selon les cas, être notifié à la CCAPEX.

Cet acte laisse au locataire un délai pour régulariser la situation après expiration duquel, à défaut de régularisation, le bail se trouve résilié de plein droit.

L’ultime étape consiste alors, pour le propriétaire bailleur, à assigner le locataire afin de faire constater cette résiliation du bail intervenue de plein droit et, le cas échéant, de solliciter l’expulsion du locataire et/ou sa condamnation en paiement (arriérés locatifs, indemnisation, réparations locatives, etc…).

Cette étape doit également respecter des délais et formalisme précis, en ce compris auprès de la Préfecture.

Si cette procédure est souvent décrite comme très formaliste, son parfait respect offre toutefois au propriétaire bailleur la sécurité de se prévaloir efficacement de la clause résolutoire.

Le locataire peut-il faire échec à cette clause résolutoire ?

Si la clause est valable et la procédure, régulière, le locataire ne peut pas demander au juge de ne pas constater la résiliation du bail, intervenue, rappelons-le, de plein droit.

La résiliation du bail est donc, de fait, constatée.

Le locataire peut toutefois, en cas d’arriérés locatifs, formuler une demande tendant à obtenir des délais de paiement.

Il lui appartient alors de justifier être dans une situation financière difficile tout en démontrant être capable de payer, en plus du loyer mensuel, un supplément chaque mois pour s’acquitter de sa dette locative.

Une telle demande, si elle est accueillie par le juge, suspend toutefois les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, le jugement rendu constate la résiliation du bail mais en suspend ses effets tant que le locataire respecte le moratoire qui lui a été accordé par le juge.

Naturellement, la clause reprendra tous ses effets si ce dernier ne respecte pas son échéancier.